Что такое управление?

Управление домом (поселком).

Для понимания обязанностей собственников помещений в многоквартирном доме (поселке по аналогии) ключевой является 39 статья  Жилищного кодекса РФ. В ней говорится: «Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме».

Что значит содержать общее имущество? Это означает организовать (разработать текущие правила, стратегию сохранения, совершенствования  и приумножения) и  реализовать процесс его эксплуатации в соответствии с разработанными правилами.

Эти два направления деятельности по содержанию общего имущества (организовать и реализовать), безусловно, тесно связаны между собой. Но, вместе с тем, они представляют собой два самостоятельных направления. С известной долей условности их можно сравнить со стратегией и тактикой. В понятиях Жилищного кодекса это —  управление и обслуживание (эксплуатация).

Управление многоквартирным домом (поселком) это согласованная деятельность собственников помещений, или лиц, привлеченных ими, направленная на организацию «обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и прилегающей территории, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме» (ч.1 ст.161 ЖК РФ). Ключевое слово здесь — организация. От того как будет организовано — так и будет выполнено.

К сожалению, Жилищный кодекс в явном виде не разделяет функции управления и обслуживания. И даже, более того, смешивает их при обозначении способов управления многоквартирным домом (обслуживание оказывается неотъемлемой частью управления). В результате собственникам помещений, принимающим решение об управлении домом (поселком), предлагается один из трех следующих способов (ч.2 ст.161 ЖК РФ):

— непосредственное управление собственниками;

— управление управляющей организацией;

— управление товариществом собственников жилья.

Первый способ:

Непосредственное управление собственниками, в больших многоквартирных домах практически неприменим. Поскольку любое решение собственников должно в этом случае приниматься только на их общем собрании. Регулярность таких собраний в домах с количеством квартир более 20 уже маловероятна. Поэтому мы не будем останавливаться подробно на этом варианте.

Второй способ:

Управление управляющей организацией, имеет, хотя бы по сравнению с первым, неоспоримые преимущества. Всю работу принимает на себя специализированная организация: разрабатывает планы перспективного развития, тарифные ставки на обслуживание, заключает договора на коммунальные услуги, ведет бухгалтерию, проводит профилактические и ремонтные работы в доме. От собственников требуется лишь одно — согласиться или не согласиться с тем, что она делает. Важно отметить, что «законодательной инициативы», при этом способе  управления,  собственники как бы не имеют. Фактически, они поручают разработку стратегии (управление) тому, кто ответственен за ее тактическую реализацию (обслуживание).

С одной стороны, такой подход к «содержанию общего имущества» может оказаться вполне эффективным. Стратегические цели станут вполне достижимыми, потому, что будут разработаны с учетом реальных возможностей по их тактическому воплощению (ведь «законодатель» и исполнитель — одно и то же лицо).

Но, с другой стороны, зная свой реальный потенциал, исполнитель может «подрезать» стратегию исключительно под свои возможности. В результате многие полезные и неотложные инициативы «законодателем» даже не будут заявлены, потому что ему (уже как исполнителю) может оказаться не под силу процесс их последующей реализации.

Третий способ:

Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ)

На сегодняшний день это наиболее интересный и, на наш взгляд, наиболее перспективный способ управления домом или поселком. В отличие от первых двух он многовариантен и вполне позволяет построить оптимальную модель управления домом, перераспределяя функции управления и обслуживания в зависимости от «величины хозяйства» и конкретных потребностей по его содержанию.

В функции управления     В меню ТСЖ     В меню статьи

Об авторе

опубликовал на блоге 12 записей.

© 2017 Сообщество жителей поселка Мечта!. All rights reserved.
Реализация: Goodwin. Дизайн от gabfire .